金利優遇のタイプ

住宅ローンの金利には「店頭金利」と「適用金利」があります。
適用金利とは、実際の返済額を計算する段階で使われる金利のことです。
最近では、店頭金利からマイナス1%など、金利を優遇した商品が増加しています。
その優遇方法にも大きく分けると2種類あります。
「全期間一律優遇タイプ」は、借入から完済までの全期間にわたって同一の金利を優遇するものです。
変動金利や固定金利選択型に見られます。
例えば、10年固定で、全期間-1.2%の時、当初10年間の店頭金利3.8%から-1.2%となり、適用金利は2.6%です。
11年目以降は、店頭金利4.5%から-1.2%となり、適用金利は3.3%となります。
「当初固定期間優遇タイプ」は、固定金利選択型に見られるタイプです。
10年固定で当初固定期間が-1.7%、図書固定期間終了後は-0.4%の時、当初10年間は店頭金利3.8%kら-1.7%となり、適用金利は2.1%です。
11年目以降は、店頭金利4.5%から-0.4%となり、適用金利は4.1%です。
当初の固定金利期間の優遇幅が大きく、固定期間終了後の優遇幅が小さくなります。
借入額3,000万円、30年返済を例に2つのタイプを比較してみましょう。
まず、当初店頭金利3.8%、11年目以降店頭金利4.5%の場合で試算します。
全期間一律優遇タイプの場合、当初10年間は優遇幅が-1.2%で適用金利が2.6%で毎月の返済額は120,102円です。
11年目以降は適用金利3.3%となり、毎月の返済額は127,950円です。
総返済額は約4,512万円です。
当初固定期間優遇タイプでは、当初10年間は優遇幅が-1.7%で適用金利が2.1%で毎月の返済額は112,392円です。
11年目以降は優遇幅が-0.4%で適用金利が4.1%で、毎月の返済額は134,541円です。
総返済額が約4578万円です。
よって、全期間一律優遇タイプの方が有利です。
次に、借入額3,000万円、20年返済の例で見てみます。
当初店頭金利3.8%、11年目以降店頭金利4.5%の場合で試算します。
全期間一律優遇タイプでは、当初10年間は、優遇幅が-1.2%、適用金利が2.6%で毎月返済額が160,436円です。
11年目以降は、適用金利が3.3%となり、毎月返済額は165,901円です。
総返済額は約3,916万円です。
当初固定期間優遇タイプは、当初10年間では優遇幅が-1.7%で適用金利が2.1%、毎月返済額は153,190円です。
11年目以降は優遇幅が-0.4%で適用金利が4.1%となり、毎月返済額が168,530円になります。
総返済額は約3,861万円です。
よって、20年返済の場合は、当初固定期間優遇タイプです。
しかし、注意しなければいけないのが、この10年間は教育費がかかるから返済額を抑えたいなど、ライフプランによっては、総返済額よりも当初10年間の金利が低いものを選んだほうが家計収支は楽になることもあります。
つまり、収支計画と見合わせた上で、どちらのタイプを選択するか決めるようにしましょう。